토지 경계 확인 했는데 침범했다면

 

 

 

 

 

 

 

내 땅임에도 불구하고 다른 사람이 내 땅에 건물을 지은 경우, 인접한 곳에 는 건물이 내 토지경계선 침범한 경우 어떻게 해야할까요? 내 땅 경계침범 한 사실도 모르고 있다가 토지 경계 확인 해보니 남이 건물을 지었다는 사실을 알거나 새로 경계측량을 하고 나서야 토지경계선 침범했다는 사실을 알게 되는 경우가 종종 있습니다. 결국 법적인 분쟁으로 갈 수 밖에 없게 됩니다. 반대로 내가 인접한 토지를 침범했을 수도 있구요.

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내가 침범했던, 남이 내 땅을 침범했던 원칙적으로는 타인의 토지 위에 소유자의 동의나 법적인 권리 없이 건물이나 공작물 등을 설치하고 소유 할 수는 없습니다. 철거의 대상이 된다는 말입니다. 그러나 토지 소유주 입장에서는 그 건물이나 침범한 부분은 다른 사람이 소유 한 것이기 때문에 마음대로 철거를 할 수는 없고 법원의 심판을 받아야 합니다.

 

 

 

 

 

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따라서 토지를 소유한 자는 침범한 건물 부분에 대해서는 철거를, 침범한 건물이 점유한 토지에 대해서는 인도를 구해야 합니다. 이러한 건물철거소송 및 인도소송은 침범한 부분을 특정하는 것이 중요합니다. 경계침범 여부가 문제로 되어 지적도상의 경계를 실지에 복원하기 위하여 행하는 경계복원측량은 등록할 당시의 측량 방법과 동일한 방법으로 해야 한다는 것이 대법원 판례의 태도입니다.

​(대법원 1998. 3 .27. 선고 96다34283 판결)

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<​철거를 할 수 없는 경우나 토지 소유권이 넘어가게 되는 경우도>

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토지 소유자의 동의를 받았거나 임대차 등 계약관계가 유효할 시에는 철거 할 수 없습니다. 이 외에도 침범한 상대가 점유취득시효를 완성해 토지의 소유권을 갖게 되는 경우도 있습니다. 점유취득시효란 20년 간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유한 자는 등기 함으로서 소유권을 취득할 수 있다는 제도입니다. 쉽게 말하면 남의 땅이라도 20년간 내 땅이라는 생각을 가지고 있었다면 소유권을 가져 올 수 있다는 겁니다. 그러나 요건을 충족하는 게 쉽지 않습니다.

 

 

 

우선 20년 이상 점유를 하여야하는데 나만이 아닌 전 사람이 점유하고 있던 기간도 포함시킬 수 있습니다. 그리고 중요한 것이 소유의 의사입니다. 남의 소유를 배척하고 나만의 소유라고 생각하고 있어야하는 자주 점유여야 합니다.

 

 

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대법원 판례를 살펴보면 취득시효에 있어서 자주점유라함은 소유자와 동일한 지배를 사려는 의사를 가지고 하는 점유를 의미하는 것이지 법률상 그러한 지배를 할 수 있는 권원 즉 소유권을 가지고 있거나 또는 소유권이 있다고 믿고서 하는 점유를 의미하는 것은 아니다라고 판시하고 있습니다. (대법원 1991. 7 . 9 선고 90다18838 판결)

 

 

 

 

 

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옆건물이 내 땅 침범했다면? 건물철거소송으로!

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원고 김씨는 자신이 소유한 땅의 일부를 인접한 토지 소유주 피고 박씨의 건물이 침범했기에 건물철거 및 토지 인도를 구하는 소송을 제기했습니다. 토지경계선 침범한 부분에는 박씨의 건물 2틍으로 올라가는 계단 및 화장실과 창고가 위치하고 있었습니다.

 

 

 

 

 

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피고의 주장

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피고 박씨는 본인이 소유하기 이전의 점유자가 건물을 2층으로 증축하여 연결하는 계단 및 화장실이 설치되면서 피고가 소유하고 있는 점유기간이 20년이 넘었고 평온하고 공연한 자주점유로 해당한다고 보기 때문에 점유취득시효가 완성되어 오히려 원고가 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 주장했습니다.

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또 침범한 면적은 3㎡에 불과할 정도로 작으며 침법 부분 철거에는 상당한 비용이 들고 계단이 사라지면 2층으로 올라갈 방법이 없기 때문에 원고의 소송 청구는 권리남용에 해당한다고 주장했습니다.

 

 

 

 

 

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​법원의 판단

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법원은 피고가 주장하는 점유취득시효의 완성에 관해서 취득시효 20년이 완성되기 전 후에 침범 당한 토지 소유권의 변동이 있었기에 피고가 점유기간의 시작점을 증축시기라고 임의로 선택을 할 수 없고 피고의 점유가 시작된 시점이 기산점이라 봐야한다고 판단했습니다.

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​또 당초 건물이 토지를 침범했는지 여부를 확인하기 위해 측량했던 시기에 화장실 부분이 원고의 토지를 침범한 사실이 드러났을 것이라고 봄이 맞기 때문에 특별한 사정이 없는 한 치고의 점유는 악의의 무단점유이므로 자주점유가 아니니 점유취득시효의 완성이 불가하다고 했습니다.

 

 

 

 

 

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피고가 원고의 권리 남용이라는 주장을 살펴본다면 주관적으로 그 권리행사의 목적이 오직 상대방에게 고통을 주고 손해를 입히려는 데에 있을 분 행사하는 사람에게 아무런 이익이 없어야 하는 경우이며 객관적으로는 그 권리행사가 사회질서에 위반된다라고 보여야합니다. 이러한 경우가 아니라면 그 권리행사로 권리행사자가 얻는 이익보다 상대방이 잃을 손해가 현저히 크다 하여도 그 사정만으로는 이를 권리남용이라고 할 수 없다라는 판례가 이었습니다.

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때문에 이 사건의 경우 원고가 건물 철거 및 인도를 구하는 면적이 비록 적을지라도 원고 대지면적에 대한 건축면적의 비율인 건폐율이 59.8%이고 상한선이 60%이기 때문에 침범당한 토지에 위치한 건물까지 포함되면 60%가 초과 되어 원고가 피고에게 고통을 주려는 것일 뿐 원고에게 아무런 이익이 없는 권리행사에 해당하지 않는다고 판단하였습니다.

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​결국 원고의 피고에 대한 건물 철거 및 토지 인도 소송은 원고의 손을 들어주었습니다.

 

 

 

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점유취득시효를 비롯해 부동산 분쟁은 복잡한 이해관계가 얽혀있어 법적인 도움을 줄 수 있는 전문가와 함께 해야합니다. 법무법인 명경(서울)은 부동산 전문 변호사의 직접 상담과 부동산 분쟁의 수많은 경험을 바탕으로 의뢰인의 최선의 결과를 위해 노력하고 있습니다.​