관악구 토지보상 토지보상금 증액 사례

 

 

 

토지보상금 증액 소송은 대부분의 토지보상을 진행하는 토지주 분들이 필수적으로 진행하는 절차라고 보셔도 될 정도로 많은 분들이 관심을 갖고 계신데요. 이에 오늘은 저희 법인에서 관악구를 상대로 보상금증액 청구소송을 진행해 큰 금액을 증액할 수 있었던 사례에 대해 소개해드리려 합니다.

관악구공원 내 토지를 소유한 의뢰인 A씨의 사례인데요. A씨는 관악구로부터 토지수용에 따른 토지보상금 지급을 안내받았습니다. 이후 토지보상 절차에 따라 수용재결까지 진행했으나 보상금액이 현저히 낮아 저희 법인을 찾아오게 된 것인데요. 법인 검토 결과, 감정평가에 오류가 있음을 확인할 수 있었습니다.
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이 사건 토지는 도시자연공원으로 결정되기 전인 1980년 이미 전답 및 택지로 사용 중이었던 곳이었는데요. 공부상 지목이 임야로 되어 있기는 하나, 당시 허가를 받지 않은 채 전, 대지, 잡종지 등으로 형질변경행위가 완료된 곳이었습니다.

 

토지보상 가격의 평가를 함에 있어 공부상 지목과 실제 현황이 다른 경우에는 실제 현황을 기준으로 평가해야함이 원칙이며, 평가대상 토지에 형질변경이 행하여지는 경우 형질변경행위가 완료되어 현황의 변경이 이루어졌다고 보이는 경우에는 공부상 지목변경절차 마치기 전이라도 실제 현황을 기준으로 평가함이 상당하다.

대법원 판결 1994. 4. 12 선고 93누6904 판결

 

그렇다면 감정평가는 원칙적으로 공원 지정 전 현황인 택지 내지 전답으로 평가되어야 하고 그게 아니라면 최소한 현재 시점의 실질적 이용상황인 창고용지 내지 전답으로 평가해야 하는 것이 맞죠. 그런데도 협의 보상 단계와 이의재결 수용재결의 기초가 된 감정평가에서 해당 토지가 공부상 지목인 임야를 기준으로 평가되었던 것입니다.
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실제 현황이 아닌 임야로 감정평가가 되어 토지보상금을 낮게 산정받은 상황인데요. 또한 이 사건 토지사 설령 불법형질변경토지 또는 무허가 개간토지라고 하더라도 1995년 1월 7일 공익사업시행지구에 편입되어 있던 토지였기 때문에 당시의 현실적인 이용상황에 따라 보상하거나 개간비를 보상해야 합니다.

사실 자연 상태의 임야였다는 점은 상대방측에서 증명을 했어야 하나, 아무런 증명을 하지 못하는 상황이었죠.

 

수용대상 토지의 이용상황이 일시적이라거나 불법형질변경 토지라는 이유로 본래의 이용상황 또는 형질변경 당시의 이용상황에 의해 보상액을 산정하기 위해서는 그와 같은 예외적인 보상액 산정방법의 적용을 주장하는 쪽에서 수용대상 토지가 불법형질변경 토지임을 증명해야 한다. 또한 수용대상 토지의 형질변경 당시 관계 법령에 의한 허가 또는 신고의무가 존재하였고 그럼에도 허가를 받거나 신고를 하지 않은 채 형질변경이 이루어졌다는 점이 증명되어야 한다.

대법원 2015. 8. 27. 선고 2012두7950 판결

 

 

이렇게 저희 법인은 앞서 말씀드린 내용을 토대로 감정 신청 시 감정평가에 관한 규칙에 따라 필지 내 이용상황이 다른 경우 '주된 용도 기준'으로 감정평가 하도록 되어 있다는 점과 대상 토지의 모든 가격 형성 요인들을 검토하여 반영될 수 있도록 요청한 결과, 추가로 총 21억 원이 증액되었습니다.

이렇게 토지보상 감정평가 과정에서 중요한 부분 중 하나는 토지의 상황입니다. 공부상 지목과 현 상황이 다르게 평가되었다면 이러한 부분을 면밀히 검토하여 큰 손해가 나는 일이 없도록 해야겠죠.

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토지보상은 공익사업을 위해 법령이 정하는 바에 따라 개인의 재산권을 강제적으로 취득하는 것입니다. 때문에 토지소유자에게 특별한 희생이 발생하며 이에 토지소유자는 어느 정도의 희생은 감수해야 하죠.

그러나 공익사업이 국민의 재산권을 과다하게 제한하는 방향으로 이루어져서는 안 되며 수용 자체를 개인이 거절할 수 있는 성질의 것이 아닌 만큼 수용이 불가피하다면 그 손실은 충분히 보상해 주어야 할 것입니다.

저희 법무법인 제이앤케이 '부동산변호사닷컴'은 관련 상황에 처하신 분들을 위해 토지보상 전담팀을 운영하고 있습니다. 관련 상황에 처해 부동산 전문 법률가의 도움이 필요하시다면 언제든지 연락주시기 바랍니다.