토지경계침범, 건물철거 및 토지인도 소송 알아보면

 

 

 

 

내 땅 위에 타인의 건축물이 설치되어 있다면 당연히 철거가 가능할 것이라고 생각하는 토지 소유주 분들이 굉장히 많으십니다. 그러나 우리나라 법은 토지와 건물을 별개의 부동산으로 보기 때문에 타인의 건축물이 토지경계침범을 했고, 내 땅 위에 설치되어 있다는 이유만으로 일방적인 권리행사를 하는 것은 사실상 불가능한데요.

그렇다면 이웃과의 경계 분쟁으로 건물철거소송을 원하는 경우, 어떤 법적 절차를 통해 사건을 진행해야 할까요? 오늘은 이와 관련하여 건물철거 및 토지인도소송에 대해 알아보도록 하겠습니다.
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보통 우리는 남의 땅을 이용할 때 소유주의 허락을 받거나 임대차계약을 체결해야 합니다. 무단으로 건물이나 담장을 지었다면 민법 제214조에 따른 방해배제청구권을 행사하여 건물철거나 토지인도를 청구할 수 있는데요. 토지경계침범에 대해 온전히 재산권을 되찾기 위해선 건물주를 상대로 건물철거소송과 토지인도소송을 함께 제기해야 한다는 것이죠.
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방해배재청구권
소유자는 소유권을 방해하는 자나 방해할 염려있는 자에 대하여 방해의 제거와 그 예방, 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.

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A씨는 문중으로부터 토지를 매수해 소유권등기까지 마친 정당한 토지소유주였는데요. B씨는 이러한 토지에 정당한 권원 없이 무허가주택을 점유하고 있었습니다. B씨는 해당 토지에 임대차계약을 체결한 바도 없으며 A씨에게 토지를 인도하겠다고 약속까지 했음에도 불구하고 토지를 계속해서 무단점유했던 것이죠.
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B씨는 계속해서 건물을 철거하지 않고 점유취득시효와 법정적지상권을 주장하면서 토지의 반환까지 미뤄왔는데요. 결국 A씨는 건물철거및토지인도소송을 제기하게 되었습니다.

법원은 이에 대해 B씨가 토지 위에 적당한 권원없이 건물을 점유하고 있으므로, 건물을 철거하고 A씨에게 토지를 인도할 의무가 있다고 판단했습니다. 법원 역시 토지의 원 소유주인 A씨의 손을 들어준 것이죠.

그에 반해 B씨는 점유취득시효와 법정지상권 모두 인정받지 못했습니다. 점유취득시효가 인정되기 위해선 자주점유였다는 사실이 필요한데요. B씨는 부동산을 소유의 의사로 점유한 것이 아닌 남의 땅에 무단으로 집을 지은 사람이기 때문에 그러한 사실은 인정될 수 없었죠. 법정지상권 역시 요건에 해당될 수 없었던 사안이었습니다.
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미등기 건물이나 무허가 건물의 철거를 원하는 경우, 어차피 등기가 되지 않았거나 허가를 받지 않았기에 건물철거소송을 바로 진행하면 될 것이라고 생각하시는 분들도 계신데요.

앞서 언급했듯이 우리나라는 토지와 건물에 별개의 소유권을 인정해주고 있습니다. 토지의 소유자와 건물의 소유자가 다른 경우가 있을 수도 있는데요. 그러나 토지 소유자의 동의 없이 건물을 지어 사용 수익하는 것은 정당한 사용권원이 존재하지 않기에 명백한 불법행위로 판단됩니다.

그런데 미등기 건물이나 무허가 건물은 주로 재개발 재건축지역에 많이 있는데요. 토지를 원하는 대로 이용하려면 건물의 철거가 불가피한데 여기서 발생하는 개발 이익이 있다보니 이러한 미등기 건물, 불법 건물을 소유하고 있는 사람들이 토지소유자와 합의를 이끌어내기 어렵고, 또 건물이 임차까지 된 상황이라면 세입자를 내보내는 문제까지 더해져 분쟁이 심화될 가능성도 있어 문제가 되는 것이죠.
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이렇게 건물철거소송은 토지경계침범을 당했다는 사실 만으로 무조건 청구할 수 있는 부분이 아닙니다. 확실한 승소를 위해서는 해당 장소를 이전부터 점유하고 있던 사람이 불법으로 점유를 하고 있는 상황이 계속되고 있는 것이 필요하죠. 뿐만 아니라 임의로 건물을 철거하게 된다면 역으로 형사고소를 당할 수 있어 주의가 필요합니다.

오늘은 이렇게 건물철거 및 토지인도소송 대해 알아보았는데요. 본인에 적합한 소송 방향을 설정하기 위해서는 전문 법률가의 도움을 받아보시는 것을 추천해드립니다.

저희 법무법인 제이앤케이는 관련 상황에 처하신 분들을 위해 경계침범 전담팀을 운영하고 있습니다. 부동산 전문 변호사의 법률 상담이 필요하시다면 언제든지 연락주시기 바랍니다.

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