점유취득시효 요건 중요한 건 자주점유

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by 부동산변호사닷컴 2023. 2. 24. 13:01

오늘 아침은 추위가 한결 누그러졌습니다. 낮에도 서울 기온이 8도까지 오르는 등 예년보다 온화한 날씨를 보이겠는데요. 다만 추위 대신 미세먼지가 말썽을 부려 대기 질이 탁해져 야외에서도 마스크 착용하시는 것이 좋겠습니다.

점유취득시효 토지분쟁, 점유기간 만큼 중요한 것은 소유의의사

점유취득시효를 둘러싼 토지 소유주와 점유자들 간의 법적분쟁이 치열하게 발생하고 있습니다. 우리 민법 제245조는 20년간 소유의 의사로 평온, 공연히 부동산을 점유한 자는 등기를 통해 그 소유권을 취득할 수 있다고 규정하고 있는데요.

부동산 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의로 부동산을 점유했을 때는 소유권을 취득할 수 있는 것으로 규정하고 있습니다.

그러나 개인의 잘못된 법리해석으로 "네 땅도 점유기간만 충족하면 내 땅이 될 수 있다"라고 판단하는 사례가 적지 않게 발생하고 있는데요. 오늘은 이렇게 점유취득시효 요건 중 하나인 자주점유에 대해 관련 사례를 통해 말씀드리겠습니다.

최근 A씨는 포천에 위치한 임야를 상속받아 소유권이전등기를 마쳤습니다. 해당 임야는 A씨의 부친이 1971년 [구 임야소유권이전등기등에관한특별조치법]에 의한 소유권보전등기를 마친 땅이죠.

부친이 사망한 이후 A씨가 관리하는 과정에서 이웃인 B씨 건물 일부인 천막과 담장경계가 A씨 토지를 점유하고 있다는 사실을 알게 되었는데요. 이후 A씨가 이에 대한 문제제기를 하자 B씨는 20년 동안 점유했다는 사실 한 가지만으로 점유취득시효를 주장하며 토지인도 소를 제기한 것입니다.

그러나 우리 법원은 점유자가 점유 개시 당시에 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건이 없이 그와 같은 법률요건이 없다는 사실을 잘 알면서 타인 소유의 부동산을 무단점유한 것임이 입증된 경우, 특별한 사정이 없는 한 점유자는 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 않다고 보고 이에 따라 소유의 의사가 있는 자주점유라는 추정은 깨진 것이라고 보고 있습니다.

B씨는 이 부분을 놓쳤는데요. 즉, 아무리 20년 이상 점유했다고 하더라도 내 땅이 아닌걸 알면서도 점유를 하게 된다면 소유의의사로 선의 및 평온, 공연한 자주점유 추정은 깨져 점유취득시효 요건이 충족되지 않기 때문에 이를 인정해주지 않습니다. 이에 A씨는 저희 법인에 도움을 요청하셨고 법적대응에 나섰습니다.

담당 변호사의 확인 결과, 이 사건 토지 건축물현황도나 토지이용계획도를 검토 했을 때 B씨 천막 및 담장 부분이 표시되어 있지 않았는데요. 이에 B씨가 지자체로부터 허가 신고 및 가설위반으로 인해 시정지시를 받았을 때 A씨의 토지를 상당부분 침범하고 있었다는 사실을 알고 있었을 것이라 판단했죠.

법원 역시 A씨의 손을 들어주었습니다. B씨의 자주점유 추정이 깨졌다고 보는 것이 타당하다고 판단했기 때문인데요.

▲ 건축물현황도, 토지이용계획도에는 침범을 한 천막 및 담장 부분이 표시되어 있지 않음
▲ 건물에 관한 위법한 증,개축으로 시정지시를 받은 걸로 보아 건물 준공 이후에 상당한 범위 증, 개축되었고 그 과정에서 문제가 되고 있는 천막 및 담장이 설치되었을 가능성 있어 구체적인 점유시기를 알 수 없음
▲ B씨의 점유 부분은 통상 있을 수 있는 시공상의 착오 정도를 넘어 상당한 정도에 이름

이렇게 점유개시부터 남의 땅인 걸 알고 점유했다면 그 점유권원의 성질상 타주점유에 해당하여 점유취득시효 완성은 인정되지 않습니다.

점유취득시효는 점유기간과 시점, 소유의 의사에 따른 자주점유 및 타주점유 추정여부 등 법리적으로 따져봐야 할 요건이 많고 복잡하기 때문에 스스로 판단하는 것은 위험한데요. 혼자 해결하시기 보다는 법률 전문가를 통해 명확하고 적절한 대안을 찾는 것을 추천해드립니다.

저희 법무법인 명경(서울) 부동산변호사닷컴은 점유취득시효 전담팀을 구성하여 관련 상황으로 인한 고민을 가지고 계신 분들에게 도움을 드리고 있습니다. 변호사의 전문 상담을 통해 해결 방안을 찾고 싶으시다면 언제든지 연락주시기 바랍니다.